港府準備再次推出領匯房地產(chǎn)投資信托基金
雖然針對世界最大房地產(chǎn)投資信托基金的法律訴訟尚未了結，但顧問公司、律師和承銷商們已在不動聲色地為香港再度推出價值30億美元的領匯房地產(chǎn)投資信托基金(Link REIT)作準備了。
香港最高法院上周聆聽了一位67歲公屋租賃人的最后陳述，后者牽頭對領匯房地產(chǎn)投資信托基金分拆出售150個購物中心和79,000個停車位之舉發(fā)起了歷時8個月的法律訴訟。據(jù)知情人士說，香港終審法院(Court of Final Appeal)可能會在本月底前對此案作出裁決。但這些人士警告說，并不能確保法庭會作出有利于政府的判決，即使法庭判港府贏，可能也會規(guī)定一些履行判決的先決條件。
然而，由于此前香港高等法院和上訴法院已先后駁回了本案原告的訴訟請求，香港房屋委員會(Housing Authority)正在謹慎地為再次推出領匯房地產(chǎn)投資信托基金加緊做著準備，投資者和分析師們認為，領匯基金有可能在今年年底前再度推出。
香港房屋委員會的發(fā)言人Mary Li說：“我們將不得不研究這一判決的細節(jié)?！?br>
在打官司的同時，香港房屋委員會正在考慮需新雇傭哪家顧問公司，以及哪些出售合同需要重新進行招投標。預計在這一法律訴訟了結后房屋委員會將馬上修改領匯基金的招股說明書。此外，注入該基金的物業(yè)也需要重新進行價值評估。
這一紛爭始于去年港府出售領匯基金之時。當時那位名叫盧少蘭的公屋租賃人聲稱，公屋私有化有可能導致租金上調(diào)以及周邊店鋪商品售價的上漲，這是有違香港的住房法規(guī)的。當香港最高法院去年12月拒絕對盧少蘭的起訴作出快速審定后，香港政府推遲了領匯基金的出售，并向約50萬香港投資者及一系列全球基金經(jīng)理退了款。出售領匯基金遭遇的失敗使港府大為難堪，時任香港行政長官的董建華后來辭職可能也與此有關。
房地產(chǎn)投資信托基金就像是一種投資于物業(yè)的共同基金，其基金單位的市場交易價隨著基金所投資物業(yè)的價值漲跌及物業(yè)的租金收入情況而變化。由于房地產(chǎn)投資信托基金會將投資收益差不多都返還給投資者，因此正以其高收益率和穩(wěn)定的收入而成為一種頗受歡迎的投資產(chǎn)品。
領匯基金的出售不僅對香港房屋委員會解決財政問題至關重要，而且對香港房地產(chǎn)投資信托基金市場的發(fā)展也有重要意義。雖然從2003年起香港就已允許房地產(chǎn)投資信托基金上市，但由于迄今為止仍未有一只這樣的基金在香港上市，因此香港房地產(chǎn)投資信托基金市場的發(fā)展已滯后于其他亞洲國家和地區(qū)。與此同時，從東京到新加坡，亞洲其他地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托基金市場今年卻在迅速發(fā)展。摩根大通(J.P. Morgan Chase)提供的數(shù)據(jù)顯示，除澳大利亞外亞洲房地產(chǎn)投資信托基金市場的規(guī)模過去兩年中已經(jīng)增長了三倍，達到275億美元。
德意志銀行資產(chǎn)管理公司(Deutsche Asset Management)駐悉尼的投資組合經(jīng)理丹尼·伊金斯(Danny Ekins)說：“香港的房地產(chǎn)投資信托基金市場要起飛，就需要有個好的開頭，領匯基金就提供了這樣一個機會，這一基金市值巨大，且具備升值潛力。”
在領匯基金暫停發(fā)售前，其30億美元的發(fā)行額引來了高達760億美元的市場需求。分析師和投資者們預計，如果領匯基金的發(fā)行獲得成功，還會有更多房地產(chǎn)投資信托基金在香港上市。據(jù)知情人士透露，澳大利亞的房地產(chǎn)公司Macquarie Goodman正在香港收購工業(yè)用房，準備將其注入一只向公眾出售的房地產(chǎn)投資信托基金。而李嘉誠旗下的長江實業(yè)(Cheung Kong Holdings)則計劃將其置富產(chǎn)業(yè)信托基金(Fortune REIT)在香港上市，該基金此前已在新加坡上市，被注入該基金的是香港的大型購物中心資產(chǎn)。
律師事務所Baker & McKenzie在香港的合伙人Milton Cheng說：“市場將密切關注頭一、二宗房地產(chǎn)投資信托基金交易的進展情況，以判斷這類產(chǎn)品未來的市場行情，因此頭幾宗交易非常重要。如果率先推出的幾只房地產(chǎn)投資信托基金市場表現(xiàn)良好，那么自然會有更多的這類基金陸續(xù)推出。”
承銷商們也希望領匯基金的發(fā)售能夠順利進行。高盛(Goldman Sachs Group)、匯豐控股(HSBC Holdings)和瑞士銀行(UBS)是領匯基金發(fā)售交易的經(jīng)辦人，而J.P.摩根(J.P. Morgan)則在這一發(fā)售交易中充當著香港房屋委員會的顧問。
今年5月，香港修改了有關信托基金的法規(guī)，為房地產(chǎn)投資信托基金從香港以外吸收投資鋪平了道路，此次法規(guī)修改還上調(diào)了信托基金的負債上限，分析師們預計，此舉將吸引中國大陸的房地產(chǎn)投資信托基金來港上市。據(jù)知情人士稱，中國大陸的房地產(chǎn)開發(fā)商越秀投資(Guangzhou Investment)已在考慮讓它的一只房地產(chǎn)投資信托基金來香港上市。
新加坡對此作出了回應，它正在考慮將房地產(chǎn)投資信托基金的負債上限調(diào)高到基金總市值的60%，而香港5月份修改法規(guī)后允許的上限是45%。分析師們認為，新加坡這是為了在與香港日漸激烈的競爭中不落下風。
早在2001年7月就有一只房地產(chǎn)投資信托基金在新加坡上市，而香港的首只房地產(chǎn)投資信托基金置富產(chǎn)業(yè)信托基金也于2003在新加坡而不是香港上市?，F(xiàn)在共有5只信托基金在新加坡上市，總市值約為60億美元。還有兩只信托基金也尋求在新加坡上市。
新加坡現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托基金也在不斷擴大規(guī)模。置富產(chǎn)業(yè)信托基金上個月募集了20億港元(約合2.57億美元)以購買6處零售物業(yè)。據(jù)長江實業(yè)稱，與置富產(chǎn)業(yè)信托基金歸同一家公司管理的新加坡上市信托基金新達信托(Suntec REIT)也計劃擴大規(guī)模，增資步伐還要快于置富產(chǎn)業(yè)信托基金。
但Baker & McKenzie的Milton Cheng說：“鑒于目前只有5只信托基金在新加坡上市，香港落后的距離還不算太大，相關法規(guī)的修改、不斷上調(diào)的利率以及領匯基金在重新推出方面取得的進展已使許多房地產(chǎn)開發(fā)商再度有了出售房地產(chǎn)信托基金的念頭?！?br>
(xintuo摘自華爾街日報)